V praxi vidíme, že územní plánování není ani po přijetí nového stavebního zákona účinným nástrojem inteligentního managementu území, ačkoliv z územně plánovacích podkladů a dokumentací se staly spíše právnické, než kreativní urbanistické nástroje a ve snaze posílit jejich závaznost jsou vyhlašovány jako opatření obecné povahy podle správního řádu. Proč tomu tak je? Dovolte mi vyslovit následující hypotézu:
Je tomu tak proto, že územní plány ani v pojetí nového stavebního zákona samy o sobě jako aktivní nástroje managementu území nestačí, neboť nemají žádnou vazbu na polohovou hodnotu a cenu nemovitostí, ani na reálné toky peněz mezi majiteli pozemků a staveb a orgány veřejné správy, zejména při koupích a prodejích, při stanovení a výběru daně z nemovitostí, které jsou příjmem obcí, a také jsou (bohužel) zatím irelevantní i pro konstrukci a stanovenou výši daně z nemovitostí nejen podle hodnoty polohy a ceny pozemků a staveb, ale i podle dosažitelného výnosu z cen pozemků a staveb při způsobu využití, který je s územním plánem v souladu.
Teď tuto tezi rozvedu podrobněji:
- Územní plány sice musí podle nového stavebního zákona obsahovat i vyhodnocení navrhovaného řešení na udržitelný rozvoj území, kde kromě vlivů na životní prostředí má být zkoumán i vliv na ekonomický rozvoj a sociální soudržnost, takže alespoň deklaratorně se již k jakýmsi ekonomickým konsekvencím hlásí, ale bez propojení s cenovou mapou nedává žádnou představu o diferenciaci cen pozemků a staveb kromě jejich vlastností, tedy také podle polohy ve městě nebo v obci a o skutečně realizovaných cenách, které se mnohdy mohou řádově lišit od cen dle úředních odhadů dle předpisů o oceňování nemovitostí. Tudíž ani neposkytuje radnicím žádné vodítko pro plánování výkupů pozemků a staveb ve veřejném zájmu, pro veřejnou občanskou, dopravní nebo technickou vybavenost či naopak o dosažitelných cenách a výnosech při prodejích obecních pozemků, které může samospráva obce postrádat. Bez těchto znalostí se ovšem stává management území v prostředí trhu jen intuitivní disciplínou s obrovským prostorem pro chybování při správě obecního majetku, pro korupci a jiné formy poškozování veřejných zájmů.
- Daň z nemovitostí je konstruována paušálně podle vlastností a funkce pozemků a staveb. Formou násobení stanovenými koeficienty reaguje dnes už alespoň na velikost města či obce a u velkých měst rámcově i na polohu nemovitosti v nich. To už je pokrok proti rigidním daňovým tabulkám minulosti, ale pořád je to nástroj pasivní, nemotivující k řádnému využití pozemku či stavby v souladu se zájmy města či obce na funkčním využití obsaženým v územním plánu. Pro aktivní management území je třeba, aby daň z nemovitosti byla konstruována nejen podle současného stavu a využití, ale s přihlédnutím k dosažitelnému výnosu z pozemků a staveb, pokud by bylo v souladu s určením dle územního plánu. Proč? Protože dnes je mnoho pozemků a staveb v zastavěném území sídel využíváno špatně, extenzivně, nebo není ze spekulativních důvodů využíváno vůbec, ačkoliv jde o místa napojená či v blízkosti veřejné dopravní i technické infrastruktury a obsluhy, zdražující při řádném neužívání zbytečně provozní náklady města i správců dopravních a inženýrských sítí. Kdyby daň z nemovitosti byla vypočtena nejen z hodnoty místa, z vlastností pozemku a staveb, ale i z dosažitelného výnosu při řádném využití v souladu s územním plánem, byl by vlastník nucen namísto spekulace na růst ceny v budoucnu buď pozemek či stavbu začít užívat co nejdřív co do funkce i intenzity v souladu s veřejným zájmem, obsaženým v územním plánu, nebo ho nabídnout k prodeji městu či jinému subjektu, který je schopný takové zhodnocení a využití v souladu s reálným potenciálem skutečně zajistit a tomu odpovídající daň platit, a nedržel by ho dál bez užitku a přitom s vysokým zdaněním. Do tržního prostředí by se tím dostaly mnohé dosud majiteli nevyužité, ale pro nové využití přesto zablokované pozemky a stavby a pro novou výstavbu by se snížil tlak na zábory dosud nezastavěného území. Přitom by šlo o tržně konformní ekonomické nástroje, nikoliv administrativní donucovací prostředky jako v minulosti.
- Aktivní management urbanizovaného území města či obce vyžaduje propojení všech relevantních informací o celém jejich správním území, včetně všech omezení a regulativů vyplývajících ze současného fyzického a právního stavu, z územního plánu i z dalších speciálních předpisů, z evidence nemovitostí, včetně omezení a zástav, služebností a jiných omezení při nakládání s pozemky a stavbami, např. i z ochranných pásem komunikací a inženýrských sítí apod. a také z již zmíněné cenové mapy v jednom místě, na jednom monitoru PC právě onoho pověřeného managera. Jedině takto propojená soustava dat o území podřízená jednotnému systému územní identifikace jevů a jednotnému software umožňuje úplný přehled o všech relevantních informacích, vztahujících se k pozemkům a stavbám a k vlastnostem území v okolí. Dnešní počítačová technika a současné prostředky spojů již činí naplnění takového datového modelu reálným včetně udržování v aktuálním stavu, pokud budou „up to date“ (okamžitě) zaznamenávány všechny změny příslušnými správci dat i mapových děl a jiných podkladů a jejich dílčí subsystémy budou propojeny v sítích veřejné správy.
- Nástroje územního plánování nejsou nebo jsou zatím jen velmi volně a na dobrovolné bázi obsahově propojené s nástroji regionálního rozvoje a finančního plánování měst a obcí a závisí to více na osvícenosti pořizovatelů v obou těchto dílčích subsystémech plánování, zda tomu tak skutečně je. Do územních plánů se tak ke škodě věci mohou dostat a také často dostávají v návrhovém období zcela nereálné záměry, pro které není zajistitelné financování nebo tam naopak není pamatováno na prostorové nároky záměrů, které chce zastupitelstvo města či obce ve svém funkčním období realizovat a zajistí pro ně financování, takže se pak musí řešit nesoulad s územním plánem jeho změnami, časově náročnými a realizaci zdržujícími.
Při současném nepořádku v dílčích registrech a šlendriánu, jak se projevil naposledy při právě dokončeném letošním Sčítání lidu, domu a bytů se to může zdát být nereálným a nedosažitelným snem, ale viděli jsme zárodek takového systému jako fungujícího modelu při návštěvě na stavebním úřadu v Milton Keynes v Anglii již v roce 1985. Při současných kapacitách pamětí a možnostech grafického vyjádření jevů vč. GIS a při dnešním stavu a rychlosti spojů to již není technický problém, spíše problém kázně a pořádku na spolupůsobících pracovištích, která by takový systém naplňovala. Bez takového propojení územního plánu s ostatními systémy právní regulace a návrhů změn využití území s ekonomickými údaji o území a s toky veřejných prostředků bude územní plánování nadále jen tvorbou soupisů zbožných přání různých uživatelů a správců území a v něm se nacházejících fondů, které namísto aby předjímalo a plánovalo jeho další rozvoj, bude jen trpně dohánět (jako dosud) formou změn kypící život, jdoucí jinými cestami, než si přejí autoři a pořizovatelé územních plánů, volené orgány měst a obcí a pracovníci stavebních úřadů a nač si právem stěžují občané a voliči.
Také bude třeba překonat nežádoucí odstup volených orgánů měst a obcí od jejich úředních aparátů a zajistit, aby se se všemi údaji o území a o záměrech v něm rozhodovalo profesionálně a otevřeně, nikoliv diletantsky a skrytě, bez veřejné kontroly. Ale to už je námět na jiný seminář a tak mi dovolte zde se svým příspěvkem zde skončit a ponechat prostor ostatním.
Děkuji Vám za pozornost.
V Hradci Králové 4. května 2011